GTB en local loué : bailleur ou locataire, qui est responsable ?

Dans un local loué, la GTB n’appartient pas toujours à celui qui possède les murs. Le décret BACS fait porter l’obligation d’installer une GTB sur le propriétaire du système de chauffage ou de climatisation, pas sur le propriétaire de l’immeuble : dans un bail commercial, ce peut donc être le locataire. Et pour l’inspection périodique comme pour les données, c’est le propriétaire de la GTB elle-même qui est visé. Voici ce que disent les textes, et ce que le bail doit préciser.

Ce que retient le décret BACS : le propriétaire du système, pas de l’immeuble

L’article R175-2 du code de la construction et de l’habitation fait peser l’obligation d’installer un système d’automatisation et de contrôle (une GTB) sur « le ou les propriétaires des systèmes de chauffage ou de climatisation » dont la puissance nominale utile dépasse 70 kW. Le texte vise le propriétaire de l’équipement technique, pas nécessairement celui qui possède les murs. Le calendrier dépend de la puissance : l’échéance était le 1er janvier 2025 au-delà de 290 kW, elle est fixée au 1er janvier 2030 entre 70 et 290 kW pour les bâtiments existants. Les seuils, les fonctions attendues et les échéances sont détaillés dans notre article de référence sur le décret BACS et sur la page consacrée à l’échéance 2030.

Dans la majorité des baux commerciaux, le bailleur reste propriétaire des équipements de chauffage et de climatisation de l’immeuble : l’obligation lui revient alors. Mais une enseigne, une concession ou une entreprise peut avoir fait poser son propre système dans les locaux qu’elle occupe. La question devient alors : à qui appartient cet équipement ?

Un équipement posé par le locataire : c’est le bail qui dit à qui il appartient

Avoir payé l’équipement ne suffit pas à en être propriétaire. Dans un bail commercial, le sort des installations et aménagements réalisés par le preneur dépend d’abord de la clause du bail qui traite de l’accession : selon sa rédaction, l’équipement reste au locataire pendant toute la durée du bail, ou devient la propriété du bailleur, parfois dès la pose, parfois seulement en fin de bail ou en fin de jouissance. À défaut de clause, ce sont les règles du code civil sur l’accession qui s’appliquent, et leur lecture dépend des circonstances.

C’est donc le propriétaire au sens du bail qui est assujetti au décret BACS pour cet équipement. Lorsque le locataire en est propriétaire, l’obligation d’installer une GTB lui incombe, même si le bâtiment appartient à un tiers. Lorsque la clause fait remonter la propriété au bailleur, c’est lui qui la porte, même s’il n’a pas financé le matériel. En cas de doute, faites préciser le point par écrit plutôt que de le déduire.

Plusieurs propriétaires dans le même bâtiment

Le décret lui-même ne traite pas de ce cas ; c’est le ministère qui le précise. Selon sa FAQ BACS 05, quand plusieurs propriétaires de systèmes techniques occupent un même bâtiment, on additionne les puissances thermiques ou frigorifiques de l’ensemble des équipements pour apprécier le seuil. Si la somme dépasse le seuil, chaque propriétaire doit raccorder ses propres équipements à une GTB. Des systèmes entièrement indépendants, qui ne desservent ni les mêmes zones ni les mêmes usages, peuvent avoir chacun leur GTB ; des systèmes interdépendants doivent partager une GTB ou, au minimum, communiquer entre eux.

Le guide d’application ajoute une précision pour la copropriété : lorsqu’une GTB est commune aux lots de plusieurs propriétaires, son inspection périodique incombe au syndicat des copropriétaires. Un gestionnaire de patrimoine qui loue à plusieurs enseignes doit donc regarder l’ensemble du bâtiment, pas seulement son propre parc d’équipements.

Deux propriétaires peuvent coexister : celui du chauffage et celui de la GTB

Le décret distingue deux objets. Le propriétaire du système de chauffage ou de climatisation doit faire installer la GTB. Le propriétaire de la GTB elle-même fait réaliser son inspection périodique, conserve les données et forme l’exploitant. Ce sont souvent les mêmes personnes, mais pas toujours dans un local loué : le bailleur peut posséder une GTB à laquelle sont raccordés des équipements du preneur, ou l’inverse. Le bail doit dire à qui appartient la GTB.

L’inspection périodique (article R175-5-1) est réalisée à l’initiative du propriétaire de la GTB, et non du propriétaire de l’immeuble : au plus tard tous les cinq ans, et dans les deux ans qui suivent l’installation ou le remplacement de la GTB ou d’un équipement qui y est raccordé. Pour un locataire qui vient de faire poser son propre système, la première échéance arrive donc vite. Voir notre page sur l’inspection périodique et notre offre de mise en conformité au décret BACS.

Les données de production et de consommation appartiennent au propriétaire de la GTB (article R175-3), qui n’est pas toujours le propriétaire du chauffage ou de la climatisation. Selon le guide du ministère, il doit les transmettre aux exploitants des systèmes techniques et, à sa demande, au gestionnaire du bâtiment ; le guide recommande aussi de les transmettre au preneur à bail, notamment pour ses déclarations dans le cadre du dispositif Éco Énergie Tertiaire, sans en faire une obligation du décret. Voir notre page sur le décret tertiaire.

Le suivi quotidien de l’installation reste une question distincte de la propriété : notre offre de maintenance GTB couvre la surveillance et le dépannage de la GTB pour le compte de celui qui nous mandate, bailleur ou preneur.

L’annexe environnementale : l’endroit où le bail répartit les rôles

Le décret BACS ne prévoit aucune répartition contractuelle entre bailleur et preneur : c’est le bail qui en décide. Pour les locaux de bureaux ou de commerces de plus de 2 000 m², la loi impose déjà un cadre : l’annexe environnementale (article L125-9 du code de l’environnement), obligatoire pour tout bail conclu ou renouvelé depuis le 1er janvier 2012 et pour tous les baux en cours depuis le 14 juillet 2013. Son contenu est fixé aux articles D174-19 à D174-21 du code de la construction et de l’habitation.

• Le bailleur y indique la liste et les caractéristiques énergétiques des équipements du bâtiment, ainsi que les consommations dont il a l’exploitation.
• Le preneur y indique de même les équipements qu’il a lui-même installés dans les locaux loués, et ses propres consommations.
• Les deux parties établissent ensuite un bilan périodique de la performance énergétique du bâtiment et s’engagent sur un programme d’amélioration commun.

Cette annexe est l’endroit naturel pour écrire qui est propriétaire de chaque équipement, qui installe, qui fait inspecter et qui transmet les données de la GTB. L’article L125-9 prévoit d’ailleurs que preneur et bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles sur les consommations énergétiques des locaux. En dessous de 2 000 m², la même répartition peut être organisée dans le bail, à titre volontaire.

Ce qu’il faut retenir

Sur un patrimoine loué à plusieurs enseignes, harmoniser les mesures et les alarmes remontées par chaque GTB simplifie ce dialogue : voir notre page GTB multisite.